El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado en el BOE el 30 de septiembre y con entrada en vigor el 1 de octubre —sin perjuicio de su posterior convalidación o no por el Congreso de los Diputados—, introduce importantes novedades en materia de vivienda y arrendamientos.
La norma incide especialmente en cuatro ámbitos: la adquisición de viviendas, los arrendamientos urbanos, los procedimientos de desahucio y grandes tenedores y la vivienda asequible.
1. Adquisición de viviendas: limitaciones hasta 2028
En materia de adquisición de viviendas, se establece, hasta el 31 de diciembre de 2028, una limitación a determinadas adquisiciones realizadas por entidades cuyo objeto comprenda la adquisición de bienes inmuebles cuando el precio de adquisición sea inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado.
La norma contempla determinadas excepciones. Entre ellas se encuentran las adquisiciones destinadas a vivienda habitual en régimen de alquiler social o asequible durante un periodo mínimo de cinco años, así como las destinadas a determinados usos residenciales de carácter asistencial.
2. Arrendamientos urbanos: nuevos límites y mayores garantías
Las modificaciones en materia de arrendamientos urbanos constituyen uno de los principales bloques de la reforma y afectan, entre otras cuestiones, a los contratos temporales, el alquiler por habitaciones, las prórrogas de los contratos y la actualización de las rentas.
Arrendamientos temporales
Una de las principales novedades es la regulación de los arrendamientos de vivienda temporal, que pasan a considerarse arrendamientos de vivienda y, por tanto, quedan sujetos a las limitaciones legales aplicables a estos.
La temporalidad deberá responder a una causa real, expresa y acreditable, correspondiendo al arrendador acreditar su existencia.
Con carácter general, cuando el arrendamiento temporal tenga una duración superior a doce meses sin que concurra una causa que lo justifique, o cuando se sucedan más de dos contratos temporales entre las mismas partes sobre la misma vivienda más allá de ese periodo, el contrato pasará a quedar sujeto al régimen del arrendamiento de vivienda habitual.
Arrendamiento por habitaciones
El Real Decreto-ley regula también expresamente los arrendamientos por habitaciones.
La suma de las rentas de los contratos parciales vigentes simultáneamente sobre una misma vivienda no podrá superar la renta correspondiente al arrendamiento de la vivienda completa.
Además, en las zonas de mercado residencial tensionado deberán respetarse las limitaciones de renta previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Refuerzo de los derechos del arrendatario
La reforma refuerza asimismo los derechos del arrendatario en distintas materias, entre ellas la adquisición preferente, los gastos repercutibles, la conservación y reparación de la vivienda y la constancia de su estado a la finalización del contrato.
Prórroga extraordinaria de hasta dos años
Otra de las novedades afecta a los contratos de vivienda habitual que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.
Siempre que concurran los requisitos establecidos en la norma, el arrendatario podrá solicitar, de manera expresa y por escrito, prórrogas anuales hasta alcanzar un máximo de dos años adicionales.
Estas prórrogas deberán ser aceptadas por el arrendador, salvo en los supuestos expresamente previstos por la normativa.
Límites a la actualización de las rentas
Hasta el 31 de diciembre de 2027 se establece, además, una limitación extraordinaria de la actualización de la renta.
Cuando la renta de la vivienda sea superior al límite máximo resultante del sistema de índices de referencia, no podrá realizarse ninguna actualización. En los demás casos sí será posible actualizar la renta y, a falta de pacto entre las partes, dicha actualización no podrá superar el 2 %.
Contratos anteriores a la Ley de Vivienda de 2023
Estas garantías se extienden también a los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Estos contratos podrán acogerse al régimen de prórrogas previsto en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y quedarán igualmente sujetos a los límites aplicables a la actualización de la renta.
Para el resto de cuestiones, conservarán el régimen jurídico vigente en el momento de su celebración.
3. Desahucios y grandes tenedores: refuerzo de las medidas de protección
Suspensión de procedimientos de desahucio
En materia de desahucios, el Real Decreto-ley refuerza la protección de las personas en situación de vulnerabilidad que carezcan de alternativa habitacional.
La norma prevé la suspensión de determinados procedimientos hasta el 31 de diciembre de 2030.
Asimismo, obliga a las comunidades autónomas competentes a intervenir cuando no se haya ofrecido una alternativa habitacional. En estos casos, dispondrán de un plazo de dos meses para hacerlo, permaneciendo suspendido el procedimiento durante dicho periodo y, en caso de incumplimiento, hasta que la Administración cumpla con esta obligación.
Acreditación de la condición de gran tenedor
En relación con los grandes tenedores, se refuerza la acreditación de esta condición mediante certificación del Registro de la Propiedad.
Se mantienen los umbrales generales de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de superficie construida de uso residencial, excluidos en ambos casos garajes y trasteros.
No obstante, este umbral podrá reducirse a cinco o más inmuebles residenciales situados en una zona de mercado residencial tensionado cuando así se motive por la comunidad autónoma correspondiente.
4. Vivienda asequible: una nueva definición vinculada a la renta
El Real Decreto-ley incorpora una definición económica de vivienda asequible, considerando como tal aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio en el que se encuentre situada.
Esta definición no opera únicamente como un indicador económico, sino que sirve como referencia para la aplicación de distintas medidas previstas en la propia norma orientadas a favorecer la oferta de vivienda a precios asequibles.
Entre otras medidas, se contemplan incentivos fiscales para determinadas SOCIMI en función del porcentaje de su parque residencial destinado a vivienda asequible, así como excepciones a determinadas limitaciones en la adquisición de viviendas cuando los inmuebles se destinen durante un periodo mínimo a alquiler social o asequible.
Asimismo, el Real Decreto-ley prevé instrumentos de apoyo a la promoción de este tipo de vivienda, entre ellos la creación de un Fondo de Vivienda de Impacto Social y una línea de avales públicos de hasta 2.000 millones de euros dirigida a facilitar financiación a promotores públicos y privados para incrementar o mejorar el parque de alquiler social o asequible.