El Reial decret llei 26/2026, de 29 de setembre, publicat en el BOE el 30 de setembre i amb entrada en vigor l'1 d'octubre —sense perjudici de la seva posterior convalidació o no pel Congrés dels Diputats—, introdueix importants novetats en matèria d'habitatge i arrendaments.
La norma incideix especialment en quatre àmbits: l'adquisició d'habitatges, els arrendaments urbans, els procediments de desnonament i grans tenidors i l'habitatge assequible.
1. Adquisició d'habitatges: limitacions fins a 2028
En matèria d'adquisició d'habitatges, s'estableix, fins al 31 de desembre de 2028, una limitació a determinades adquisicions realitzades per entitats l'objecte de les quals comprengui l'adquisició de béns immobles quan el preu d'adquisició sigui inferior al 70% del seu valor de taxació de mercat.
La norma contempla determinades excepcions. Entre elles es troben les adquisicions destinades a habitatge habitual en règim de lloguer social o assequible durant un període mínim de cinc anys, així com les destinades a determinats usos residencials de caràcter assistencial.
2. Arrendamientos urbanos: nuevos límites y mayores garantías
Les modificacions en matèria d'arrendaments urbans constitueixen un dels principals blocs de la reforma i afecten, entre altres qüestions, als contractes temporals, el lloguer per habitacions, les pròrrogues dels contractes i l'actualització de les rendes.
Arrendaments temporals
Una de les principals novetats és la regulació dels arrendaments d'habitatge temporal, que passen a considerar-se arrendaments d'habitatge i, per tant, queden subjectes a les limitacions legals aplicables a aquests.
La temporalitat haurà de respondre a una causa real, expressa i acreditable, corresponent a l'arrendador acreditar la seva existència.
Amb caràcter general, quan l'arrendament temporal tingui una durada superior a dotze mesos sense que concorri una causa que ho justifiqui, o quan se succeeixin més de dos contractes temporals entre les mateixes parts sobre el mateix habitatge més enllà d'aquest període, el contracte passarà a quedar subjecte al règim de l'arrendament d'habitatge habitual.
Arrendament per habitacions
El Reial decret llei regula també expressament els arrendaments per habitacions. La suma de les rendes dels contractes parcials vigents simultàniament sobre un mateix habitatge no podrà superar la renda corresponent a l'arrendament de l'habitatge complet.
A més, en les zones de mercat residencial tensionat hauran de respectar-se les limitacions de renda previstes en la Llei d'Arrendaments Urbans.
Reforç dels drets de l'arrendatari
La reforma reforça així mateix els drets de l'arrendatari en diferents matèries, entre elles l'adquisició preferent, les despeses repercutibles, la conservació i reparació de l'habitatge i la constància del seu estat a la finalització del contracte.
Pròrroga extraordinària de fins a dos anys
Afecta als contractes d'habitatge habitual que finalitzin abans del 31 de desembre de 2028.
Sempre que concorrin els requisits establerts en la norma, l'arrendatari podrà sol·licitar, de manera expressa i per escrit, pròrrogues anuals fins a aconseguir un màxim de dos anys addicionals.
Aquestes pròrrogues hauran de ser acceptades per l'arrendador, excepte en els supòsits expressament prevists per la normativa.
Límits a l'actualització de les rendes
Fins al 31 de desembre de 2027 s'estableix, a més, una limitació extraordinària de l'actualització de la renda.
Quan la renda de l'habitatge sigui superior al límit màxim resultant del sistema d'índexs de referència, no podrà realitzar-se cap actualització. En els altres casos sí que serà possible actualitzar la renda i, mancant pacte entre les parts, aquesta actualització no podrà superar el 2%.
Contractes anteriors a la Llei d'Habitatge de 2023
Aquestes garanties s'estenen també als contractes subscrits amb anterioritat a l'entrada en vigor de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge.
Aquests contractes podran acollir-se al règim de pròrrogues previst en l'article 10 de la Llei d'Arrendaments Urbans i quedaran igualment subjectes als límits aplicables a l'actualització de la renda.
Per a la resta de qüestions, conservaran el règim jurídic vigent en el moment de la seva celebració.
3. Desnonaments i grans tenidors: reforç de les mesures de protecció
Suspensió de procediments de desnonament
En matèria de desnonaments, el Reial decret llei reforça la protecció de les persones en situació de vulnerabilitat que manquin d'alternativa residencial.
La norma preveu la suspensió de determinats procediments fins al 31 de desembre de 2030.
Així mateix, obliga les comunitats autònomes competents a intervenir quan no s'hagi ofert una alternativa residencial. En aquests casos, disposaran d'un termini de dos mesos per a fer-lo, romanent suspès el procediment durant aquest període i, en cas d'incompliment, fins que l'Administració compleixi amb aquesta obligació.
Acreditació de la condició de gran tenidor
En relació amb els grans tenidors, es reforça l'acreditació d'aquesta condició mitjançant certificació del Registre de la Propietat.
Es mantenen els llindars generals de més de deu immobles urbans d'ús residencial o més de 1.500 m² de superfície construïda d'ús residencial, exclosos en tots dos casos garatges i trasters.
No obstant això, aquest llindar podrà reduir-se a cinc o més immobles residencials situats en una zona de mercat residencial tensionado quan així es motivi per la comunitat autònoma corresponent.
4. Habitatge assequible: una nova definició vinculada a la renda
El Reial decret llei incorpora una definició econòmica d'habitatge assequible, considerant com a tal aquella el preu de venda de la qual o lloguer, inclosos les despeses associades, no superi el 30% de la renda mitjana de la unitat de convivència habitual del municipi en el qual estigui situada.
Aquesta definició no opera únicament com un indicador econòmic, sinó que serveix com a referència per a l'aplicació de diferents mesures previstes en la pròpia norma orientades a afavorir l'oferta d'habitatge a preus assequibles.
Entre altres mesures, es contemplen incentius fiscals per a determinades SOCIMI en funció del percentatge del seu parc residencial destinat a habitatge assequible, així com excepcions a determinades limitacions en l'adquisició d'habitatges quan els immobles es destinin durant un període mínim a lloguer social o assequible.
Així mateix, el Reial decret llei preveu instruments de suport a la promoció d'aquesta mena d'habitatge, entre ells la creació d'un Fons d'Habitatge d'Impacte Social i una línia d'avals públics de fins a 2.000 milions d'euros dirigida a facilitar finançament a promotors públics i privats per a incrementar o millorar el parc de lloguer social o assequible.