La Ley 11/2026, de 9 de julio, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público, introduce novedades en la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda.
La novedad principal se encuentra en la incorporación de una nueva definición general de Gran Tenedor en el artículo 3 de la Ley 18/2007. A partir de ahora, tendrán esta consideración, entre otros, las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, los fondos de inversión, las entidades de gestión de activos, los fondos de capital riesgo y los fondos de titulización de activos.
Asimismo, se redefine el concepto para personas físicas y jurídicas, en ambos casos, serán grandes tenedores quienes sean propietarios o titulares del derecho de uso, disfrute o explotación de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial situados en el conjunto del territorio estatal o de 5 o más inmuebles situados en Cataluña. La reforma resulta especialmente relevante porque deja de atender exclusivamente a la propiedad e incorpora también otros títulos jurídicos que permiten disponer de los inmuebles, como son los derechos de uso, goce o explotación de los inmuebles.
La norma prevé determinadas excepciones para algunas personas jurídicas, como los promotores sociales, las entidades con un porcentaje significativo de vivienda protegida destinada al alquiler y las entidades privadas sin ánimo de lucro que proporcionan vivienda a personas o familias en situación de vulnerabilidad residencial.
En cuanto a los supuestos de copropiedad, las participaciones indivisas computarán cuando, acumuladamente, equivalgan a la plena titularidad de un inmueble, siendo en este sentido, y de conformidad con el criterio interpretativo contenido en el Informe conjunto de la Direcció General de Tributs i Joc y de l’Agència de l’Habitatge [ 1 ], el contribuyente que sea titular de uno o varios inmuebles urbanos de uso residencial con un porcentaje de participación inferior al 100 % situados en una misma zona de mercado residencial tensionado tendrá la condición de gran tenedor cuando la suma de dichos porcentajes de titularidad alcance el equivalente a la plena titularidad de cinco inmuebles urbanos de uso residencial.
Además, cuando una vivienda pertenezca a varios titulares y al menos uno de ellos tenga la condición de gran tenedor, el inmueble quedará sujeto a las obligaciones y limitaciones previstas para ellos, y los edificios integrados por varias unidades susceptibles de uso residencial (edificios en propiedad vertical – sin división horizontal) computarán de forma individualizada cada una de dichas unidades.
Asimismo, esta reforma refuerza la regulación del alquiler de habitaciones en zonas de mercado tensionado, incluyendo bajo este concepto cualquier fórmula jurídica que atribuya el uso exclusivo de una habitación con acceso a zonas comunes a cambio de una contraprestación económica; y establece la exigencia el depósito de la fianza, la inscripción de los datos del contrato y la comunicación de su finalidad en el Registro de Fianzas.
Y no menos importante, a efectos de la aplicación del régimen de contención de rentas, se define el concepto de renta como a cualquier importe dinerario o económicamente valorable que la persona arrendataria, cesionaria, ocupante o usuaria deba abonar, directa o indirectamente, como contraprestación por el uso, goce o disponibilidad de la vivienda o de la habitación, pareciendo incluir en dicho concepto de renta los gastos, servicios, cuotas, repercusiones y cualquier otro concepto contractual vinculado al uso residencial. Además, regula de forma expresa la prohibición de repercusión al arrendatario, cesionario o usuario de los gastos de gestión inmobiliaria o de formalización del contrato, así como la prohibición de utilizar pactos o estructuras contractuales destinados a eludir el régimen de contención de rentas.
La entrada en vigor de reforma es el 14 de julio de 2026 excepto para la aplicación de la nueva condición de Gran Tenedor, que surtirá efectos a los contratos suscritos con posterioridad al 31 de julio de 2026.
[ 1 ] https://record.bibliotecadigital.gencat.cat/bitstream/handle/20.500.14345/2694/informe-q%c3%bcestions-gran-tenidor.pdf?sequence=1&isAllowed=y