La Llei 11/2026, de 9 de juliol, de mesures fiscals, financeres, administratives i del sector públic, introdueix novetats en la Llei 18/2007, del dret a l'habitatge.
La novetat principal es troba en la incorporació d'una nova definició general de Gran Tenidor en l'article 3 de la Llei 18/2007. A partir d'ara, tindran aquesta consideració, entre altres, les entitats financeres i les seves filials immobiliàries, els fons d'inversió, les entitats de gestió d'actius, els fons de capital de risc i els fons de titulització d'actius.
Així mateix, es redefineix el concepte per a persones físiques i jurídiques, en tots dos casos, seran grans tenidors els qui siguin propietaris o titulars del dret d'ús, gaudi o explotació de més de 10 immobles urbans d'ús residencial situats en el conjunt del territori estatal o de 5 o més immobles situats a Catalunya. La reforma resulta especialment rellevant perquè deixa d'atendre exclusivament la propietat i incorpora també altres títols jurídics que permeten disposar dels immobles, com són els drets d'ús, gaudi o explotació dels immobles.
La norma preveu determinades excepcions per a algunes persones jurídiques, com els promotors socials, les entitats amb un percentatge significatiu d'habitatge protegit destinat al lloguer i les entitats privades sense ànim de lucre que proporcionen habitatge a persones o famílies en situació de vulnerabilitat residencial.
Quant als supòsits de copropietat, les participacions indivises computaran quan, acumuladamente, equivalguin a la plena titularitat d'un immoble, sent en aquest sentit, i de conformitat amb el criteri interpretatiu contingut en l'Informe conjunt de la Direcció General de Tributs i Joc i de l’Agència de l’Habitatge [ 1 ], el contribuent que sigui titular d'un o diversos immobles urbans d'ús residencial amb un percentatge de participació inferior al 100% situats en una mateixa zona de mercat residencial tensionado tindrà la condició de gran tenidor quan la suma d'aquests percentatges de titularitat aconsegueixi l'equivalent a la plena titularitat de cinc immobles urbans d'ús residencial.
A més, quan un habitatge pertanyi a diversos titulars i almenys un d'ells tingui la condició de gran tenidor, l'immoble quedarà subjecte a les obligacions i limitacions previstes per a ells, i els edificis integrats per diverses unitats susceptibles d'ús residencial (edificis en propietat vertical – sense divisió horitzontal) computaran de manera individualitzada cadascuna d'aquestes unitats.
Així mateix, aquesta reforma reforça la regulació del lloguer d'habitacions en zones de mercat tensionado, incloent sota aquest concepte qualsevol fórmula jurídica que atribueixi l'ús exclusiu d'una habitació amb accés a zones comunes a canvi d'una contraprestació econòmica; i estableix l'exigència el dipòsit de la fiança, la inscripció de les dades del contracte i la comunicació de la seva finalitat en el Registre de Fiances.
I no menys important, a l'efecte de l'aplicació del règim de contenció de rendes, es defineix el concepte de renda com a qualsevol import dinerari o econòmicament valorable que la persona arrendatària, cessionària, ocupant o usuària hagi d'abonar, directament o indirectament, com a contraprestació per l'ús, gaudi o disponibilitat de l'habitatge o de l'habitació, semblant incloure en aquest concepte de renda les despeses, serveis, quotes, repercussions i qualsevol altre concepte contractual vinculat a l'ús residencial. A més, regula de manera expressa la prohibició de repercussió a l'arrendatari, cessionari o usuari de les despeses de gestió immobiliària o de formalització del contracte, així com la prohibició d'utilitzar pactes o estructures contractuals destinats a eludir el règim de contenció de rendes.
L'entrada en vigor de reforma és el 14 de juliol de 2026 excepte per a l'aplicació de la nova condició de gran tenidor, que tindrà efecte als contractes subscrits amb posterioritat al 31 de juliol de 2026.
[ 1 ] https://record.bibliotecadigital.gencat.cat/bitstream/handle/20.500.14345/2694/informe-q%c3%bcestions-gran-tenidor.pdf?sequence=1&isAllowed=y