El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el día 7 de octubre y con entrada en vigor hoy 8 de octubre —sin perjuicio de su posterior convalidación o derogación por la Diputación Permanente—, introduce importantes novedades en materia de vivienda y arrendamientos, afectando especialmente a la adquisición de viviendas, los arrendamientos urbanos, los procedimientos de desahucio y la vivienda asequible.
Limitaciones a determinadas adquisiciones de viviendas
En materia de adquisición de viviendas, se establece, hasta el 31 de diciembre de 2030, una limitación a determinadas adquisiciones realizadas por entidades cuyo objeto comprenda la adquisición de bienes inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, y a las personas jurídicas que tengan la condición de gran tenedor conforme a la normativa estatal, cuando el precio de adquisición sea inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado.
La norma contempla determinadas excepciones, entre otras, para adquisiciones destinadas a vivienda habitual en régimen de alquiler social o asequible hasta, al menos, el 31 de diciembre de 2030 y para determinados usos residenciales de carácter asistencial.
Nueva regulación de los arrendamientos temporales
En relación con los arrendamientos urbanos, una de las principales novedades es la regulación de los arrendamientos de vivienda temporal. Ahora pasan a considerarse arrendamientos de vivienda y, por tanto, quedan sujetos a las limitaciones legales previstas para éstos.
La temporalidad deberá responder a una causa real, expresa y acreditable, correspondiendo al arrendador acreditar su existencia. Con carácter general, cuando el arrendamiento temporal tenga una duración superior a doce meses sin que concurra causa que lo justifique, o se sucedan más de dos contratos temporales entre las mismas partes sobre la misma vivienda más allá de doce meses, el contrato pasará a quedar sujeto al régimen del arrendamiento de vivienda habitual.
Como novedad, se regulan expresamente los arrendamientos por habitaciones, estableciéndose que la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes simultáneamente sobre una misma vivienda no podrá superar la renta correspondiente al arrendamiento de la vivienda completa. En las zonas de mercado residencial tensionado deberán respetarse, además, las limitaciones de renta previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La reforma también refuerza los derechos del arrendatario en materia de adquisición preferente, gastos repercutibles, conservación y reparación de la vivienda y constancia de su estado a la finalización del contrato.
Prórrogas y actualización de las rentas
Por otra parte, se introduce una prórroga extraordinaria de los contratos de vivienda habitual que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028. Siempre que concurran los requisitos previstos en la norma, el arrendatario, mediante una solicitud expresa y escrita, podrá solicitar prórrogas anuales hasta alcanzar un máximo de dos años adicionales, que deberán ser aceptadas por el arrendador salvo en los supuestos legalmente establecidos.
También se establece, hasta el 31 de diciembre de 2027, una limitación extraordinaria de la actualización de la renta. Cuando la renta de la vivienda sea superior al límite máximo resultante del sistema de índices de referencia, no se podrá realizar ninguna actualización y, en los demás casos, sí será posible la actualización y ésta, a falta de pacto, no podrá superar el 2 %.
Estas garantías se extienden también a los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que podrán acogerse al régimen de prórrogas del artículo 10 LAU y quedarán sujetos a los límites aplicables a la actualización de la renta, conservando el régimen jurídico vigente en el momento de su celebración para el resto de cuestiones.
Mayor protección frente a los desahucios
En materia de desahucios, se refuerza la protección de las personas en situación de vulnerabilidad que carezcan de alternativa habitacional, previéndose la suspensión de los procedimientos hasta el 31 de diciembre de 2030.
En determinados supuestos, se obliga a las Comunidades Autónomas competentes a intervenir en el plazo de dos meses cuando no hayan ofrecido una alternativa habitacional, permaneciendo suspendido el procedimiento durante dicho plazo y, en caso de incumplimiento, hasta que la Administración cumpla con su obligación.
Acreditación de los grandes tenedores
Respecto de los grandes tenedores, se refuerza la acreditación de esta condición mediante certificación del Registro de la Propiedad.
Se mantienen los umbrales generales de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de superficie construida de uso residencial, excluidos garajes y trasteros, pudiendo reducirse el umbral a cinco o más inmuebles residenciales situados en una zona de mercado residencial tensionado cuando así se motive por la Comunidad Autónoma correspondiente.
Más información en la publicidad de los alquileres
Asimismo, se refuerzan las obligaciones de información en la publicidad, promoción y oferta de viviendas en alquiler, que deberán respetar los principios de veracidad y transparencia, sin omitir ni distorsionar información relevante que pueda inducir a error.
Ahora se deberá indicar el índice de referencia del precio del alquiler cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado tensionado, el límite máximo de renta junto con la normativa y los parámetros utilizados cuando existan limitaciones legales a la renta, así como el número, código o título identificativo de la unidad arrendada y la condición de gran tenedor del arrendador.
¿Qué se considera vivienda asequible?
Finalmente, el Real Decreto-ley incorpora una definición de vivienda asequible, considerando como tal aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio en el que se encuentre situada.