El Reial decret llei 29/2026, de 6 d'octubre, publicat en el BOE el dia 7 d'octubre i amb entrada en vigor avui 8 d'octubre —sense perjudici de la seva posterior convalidació o derogació per la Diputació Permanent—, introdueix importants novetats en matèria d'habitatge i arrendaments, afectant especialment l'adquisició d'habitatges, els arrendaments urbans, els procediments de desnonament i l'habitatge assequible.
Limitacions a determinades adquisicions d'habitatges
En matèria d'adquisició d'habitatges, s'estableix, fins al 31 de desembre de 2030, una limitació a determinades adquisicions realitzades per entitats l'objecte de les quals comprengui l'adquisició de béns immobles o carteres de préstecs hipotecaris impagats per un preu clarament inferior al seu valor de taxació de mercat, i a les persones jurídiques que tinguin la condició de gran tenidor conforme a la normativa estatal, quan el preu d'adquisició sigui inferior al 70% del seu valor de taxació de mercat.
La norma contempla determinades excepcions, entre altres, per a adquisicions destinades a habitatge habitual en règim de lloguer social o assequible fins a, almenys, el 31 de desembre de 2030 i per a determinats usos residencials de caràcter assistencial.
Nova regulació dels arrendaments temporals
En relació amb els arrendaments urbans, una de les principals novetats és la regulació dels arrendaments d'habitatge temporal. Ara passen a considerar-se arrendaments d'habitatge i, per tant, queden subjectes a les limitacions legals previstes per a aquests.
La temporalitat haurà de respondre a una causa real, expressa i acreditable, corresponent a l'arrendador acreditar la seva existència. Amb caràcter general, quan l'arrendament temporal tingui una durada superior a dotze mesos sense que concorri causa que ho justifiqui, o se succeeixin més de dos contractes temporals entre les mateixes parts sobre el mateix habitatge més enllà de dotze mesos, el contracte passarà a quedar subjecte al règim de l'arrendament d'habitatge habitual.
Com a novetat, es regulen expressament els arrendaments per habitacions, establint-se que la suma de les rendes dels contractes parcials vigents simultàniament sobre un mateix habitatge no podrà superar la renda corresponent a l'arrendament de l'habitatge complet. En les zones de mercat residencial tensionado hauran de respectar-se, a més, les limitacions de renda previstes en la Llei d'Arrendaments Urbans.
La reforma també reforça els drets de l'arrendatari en matèria d'adquisició preferent, despeses repercutibles, conservació i reparació de l'habitatge i constància del seu estat a la finalització del contracte.
Pròrrogues i actualització de les rendes
D'altra banda, s'introdueix una pròrroga extraordinària dels contractes d'habitatge habitual que finalitzin abans del 31 de desembre de 2028. Sempre que concorrin els requisits previstos en la norma, l'arrendatari, mitjançant una sol·licitud expressa i escrita, podrà sol·licitar pròrrogues anuals fins a aconseguir un màxim de dos anys addicionals, que hauran de ser acceptades per l'arrendador excepte en els supòsits legalment establerts.
També s'estableix, fins al 31 de desembre de 2027, una limitació extraordinària de l'actualització de la renda. Quan la renda de l'habitatge sigui superior al límit màxim resultant del sistema d'índexs de referència, no es podrà realitzar cap actualització i, en els altres casos, sí que serà possible l'actualització i aquesta, mancant pacte, no podrà superar el 2%.
Aquestes garanties s'estenen també als contractes subscrits amb anterioritat a l'entrada en vigor de la Llei 12/2023, pel dret a l'habitatge, que podran acollir-se al règim de pròrrogues de l'article 10 LAU i quedaran subjectes als límits aplicables a l'actualització de la renda, conservant el règim jurídic vigent en el moment de la seva celebració per a la resta de qüestions.
Major protecció enfront dels desnonaments
En matèria de desnonaments, es reforça la protecció de les persones en situació de vulnerabilitat que manquin d'alternativa residencial, preveient-se la suspensió dels procediments fins al 31 de desembre de 2030.
En determinats suposats, s'obliga les Comunitats Autònomes competents a intervenir en el termini de dos mesos quan no hagin ofert una alternativa residencial, romanent suspès el procediment durant aquest termini i, en cas d'incompliment, fins que l'Administració compleixi amb la seva obligació.
Acreditació dels grans tenidors
Respecte dels grans tenidors, es reforça l'acreditació d'aquesta condició mitjançant certificació del Registre de la Propietat.
Es mantenen els llindars generals de més de deu immobles urbans d'ús residencial o més de 1.500 m² de superfície construïda d'ús residencial, exclosos garatges i trasters, podent reduir-se el llindar a cinc o més immobles residencials situats en una zona de mercat residencial tensionado quan així es motivi per la Comunitat Autònoma corresponent.
Més informació en la publicitat dels lloguers
Així mateix, es reforcen les obligacions d'informació en la publicitat, promoció i oferta d'habitatges en lloguer, que hauran de respectar els principis de veracitat i transparència, sense ometre ni distorsionar informació rellevant que pugui induir a error.
Ara s'haurà d'indicar l'índex de referència del preu del lloguer quan l'habitatge es trobi en una zona de mercat tensionado, el límit màxim de renda juntament amb la normativa i els paràmetres utilitzats quan existeixin limitacions legals a la renda, així com el número, codi o títol identificatiu de la unitat arrendada i la condició de gran tenidor de l'arrendador.
Què es considera habitatge assequible?
Finalment, el Reial decret llei incorpora una definició d'habitatge assequible, considerant com a tal aquella el preu de venda de la qual o lloguer, inclosos les despeses associades, no superi el 30% de la renda mitjana de la unitat de convivència habitual del municipi en el qual estigui situada.