El Tribunal General de la Unión Europea, en su sentencia de 2 de septiembre de 2026, asunto T-397/25, A&P Deco, analiza las consecuencias en materia de IVA de la transmisión de un establecimiento mercantil cuando el transmitente conserva la propiedad del inmueble en el que desarrollaba su actividad y lo arrienda al adquirente, que continúa explotando el negocio en ese mismo inmueble.
La transmitente había deducido el IVA soportado en la construcción y en posteriores obras de reforma del inmueble. Con ocasión de la transmisión del negocio, celebró con el adquirente un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble, exento del IVA. La Administración tributaria consideró que el inmueble pasaba a destinarse a una actividad exenta y exigió la regularización del IVA inicialmente deducido por los años pendientes del periodo de regularización.
La cuestión planteada al Tribunal era si la transmisión del negocio podía acogerse a los artículos 19 y 29 de la Directiva del IVA aunque el inmueble utilizado para el desarrollo de la actividad no se transmitiera, sino que se pusiera a disposición del adquirente mediante un nuevo arrendamiento, y si dicho arrendamiento formaba parte de la propia transmisión.
El Tribunal confirma que la transmisión de una unidad económica puede mantenerse, aunque el inmueble necesario para su continuación no se transmita. La disponibilidad del inmueble puede resultar necesaria para que el adquirente continúe la actividad, pero ello no implica que el propio arrendamiento forme parte de la transmisión. Un derecho de arrendamiento puede integrarse en ella cuando ya existía con anterioridad y se transmite como elemento del negocio. En cambio, cuando el propietario constituye con ocasión de la transmisión un nuevo derecho de arrendamiento, este no forma parte de la transmisión.
En consecuencia, la ficción de continuidad no resulta aplicable al nuevo arrendamiento. El inmueble permanece en el patrimonio del transmitente y, al destinarse a una actividad exenta, se modifica el destino considerado para la deducción inicial, lo que determina la regularización del IVA inicialmente deducido. Esta obligación corresponde al sujeto pasivo que practicó la deducción inicial, aunque el adquirente continúe desarrollando en el inmueble la actividad sujeta al IVA.
Desde la perspectiva española, la sentencia resulta especialmente relevante para el análisis del artículo 7.1.º de la Ley del IVA. La calificación de una operación como transmisión de una unidad económica autónoma exige determinar qué elementos permiten al adquirente continuar de forma autónoma la actividad y cuáles permanecen en el patrimonio del transmitente. Este asunto confirma que la no transmisión del inmueble no impide, por sí sola, la aplicación de este tratamiento, aunque el nuevo derecho de arrendamiento constituido sobre dicho inmueble quede fuera de la unidad transmitida.
Por tanto, en operaciones de transmisión de negocios en las que el inmueble se conserva y se arrienda al adquirente, deben analizarse separadamente tanto la existencia de una unidad económica autónoma como las consecuencias que la utilización posterior del inmueble pueda generar en materia de deducción del IVA.