El Tribunal General de la Unió Europea, en la seva sentència de 2 de setembre de 2026, assumpte T-397/25, A&P Deco, analitza les conseqüències en matèria d'IVA de la transmissió d'un establiment mercantil quan el transmitent conserva la propietat de l'immoble en el qual desenvolupava la seva activitat i l'arrenda a l'adquirent, que continua explotant el negoci en aquest mateix immoble.
La transmitent havia deduït l'IVA suportat en la construcció i en posteriors obres de reforma de l'immoble. En ocasió de la transmissió del negoci, va celebrar amb l'adquirent un nou contracte d'arrendament sobre l'immoble, exempt de l'IVA. L'Administració tributària va considerar que l'immoble passava a destinar-se a una activitat exempta i va exigir la regularització de l'IVA inicialment deduït pels anys pendents del període de regularització.
La qüestió plantejada al Tribunal era si la transmissió del negoci podia acollir-se als articles 19 i 29 de la Directiva de l'IVA encara que l'immoble utilitzat per al desenvolupament de l'activitat no es transmetés, sinó que es posés a la disposició de l'adquirent mitjançant un nou arrendament, i si aquest arrendament formava part de la pròpia transmissió.
El Tribunal confirma que la transmissió d'una unitat econòmica pot mantenir-se, encara que l'immoble necessari per a la seva continuació no es transmeti. La disponibilitat de l'immoble pot resultar necessària perquè l'adquirent continuï l'activitat, però això no implica que el propi arrendament formi part de la transmissió. Un dret d'arrendament pot integrar-se en ella quan ja existia amb anterioritat i es transmet com a element del negoci. En canvi, quan el propietari constitueix en ocasió de la transmissió un nou dret d'arrendament, aquest no forma part de la transmissió.
En conseqüència, la ficció de continuïtat no resulta aplicable al nou arrendament. L'immoble roman en el patrimoni del transmitent i, en destinar-se a una activitat exempta, es modifica el destí considerat per a la deducció inicial, la qual cosa determina la regularització de l'IVA inicialment deduït. Aquesta obligació correspon al subjecte passiu que va practicar la deducció inicial, encara que l'adquirent continuï desenvolupant en l'immoble l'activitat subjecta a l'IVA.
Des de la perspectiva espanyola, la sentència resulta especialment rellevant per a l'anàlisi de l'article 7.1.º de la Llei de l'IVA. La qualificació d'una operació com a transmissió d'una unitat econòmica autònoma exigeix determinar quins elements permeten a l'adquirent continuar de manera autònoma l'activitat i quins romanen en el patrimoni del transmitent. Aquest assumpte confirma que la no transmissió de l'immoble no impedeix, per si sola, l'aplicació d'aquest tractament, encara que el nou dret d'arrendament constituït sobre aquest immoble quedi fora de la unitat transmesa.
Per tant, en operacions de transmissió de negocis en les quals l'immoble es conserva i s'arrenda a l'adquirent, han d'analitzar-se separadament tant l'existència d'una unitat econòmica autònoma com les conseqüències que la utilització posterior de l'immoble pugui generar en matèria de deducció de l'IVA.